¿Qué es la autopromoción de vivienda habitual? ¿Puede la Administración girar una liquidación complementaria al particular que está ejecutando la autopromoción de vivienda habitual?
Si bien es cierto que lo más habitual es que las liquidaciones complementarias sean emitidas por la Administración con motivo de la comprobación de valores declarados en la adquisición de un inmueble, ya sea por compraventa, por herencia o por donación, también es posible que el contribuyente las reciba en otros casos diferentes.
De hecho, cuando un particular decide realizar la autopromoción de vivienda habitual nueva, entre los muchos gastos que tendrá que afrontar se encuentra el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, el cual se devenga con motivo del otorgamiento de la escritura pública de declaración de la obra nueva realizada.
Supuestamente, la base que debe tomar el contribuyente en ese caso para autoliquidar el Impuesto es el valor real de la construcción ejecutada, y a pesar de contar con el proyecto técnico efectuado por Arquitecto cualificado y de las correspondientes certificaciones de obra y facturas de las distintas empresas que han intervenido en la construcción, puede ocurrir que la Agencia Tributaria de la Comunidad Autónoma en cuestión gire una liquidación complementaria al considerar que el valor real de dicha autopromoción de vivienda habitual nueva es superior al declarado en la referida escritura pública.
Entre los diferentes medios de comprobación que se contemplan en el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria, el que suele ser utilizado por la Administración en estos casos de declaraciones de obra nueva es el dictamen de un perito.
Afortunadamente para el contribuyente, los informes de valoración efectuados por los peritos de la Administración en sede de un procedimiento de comprobación de valores de este tipo suelen utilizar como base, para la valoración de la construcción, los módulos de ejecución material publicados por el Colegio de Arquitectos de la provincia, y sobre ellos se aplican una serie de coeficientes para modular los gastos de licencia, honorarios de profesionales intervinientes en la obra, calidad de la construcción, estado de conservación, etc.
Es decir, suelen ser informes no individualizados para el inmueble objeto de valoración, que utilizan textos estereotipados, copiados sistemáticamente de un expediente a otro, y que aplican directamente y sin mayor explicación un módulo unitario en euros/m2 publicado por el Colegio Oficial de Arquitectos para las distintas tipologías (vivienda unifamiliar, vivienda plurifamiliar, garaje, sótano, etc.), el cual se multiplica por la superficie construida de la vivienda para alcanzar una fría valoración de la misma.
Para tratar de dar la sensación de que efectivamente se han tenido en cuenta las particularidades del inmueble en cuestión, los Peritos de la Administración suelen incluir en sus informes fotos tomadas del portal Google Maps, para confundir y dar la apariencia de que realmente se ha visitado el lugar.
Pues bien, gracias precisamente a esa deficiente actuación de los Peritos de la Administración, realizando informes de valoración que no suelen estar suficientemente motivados, es por lo que las liquidaciones complementarias giradas en base a los mismos suelen ser anuladas por el Tribunal Económico-Administrativo Regional.
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